Analysera en affär

Grunden när du analyserar en affär ligger i att räkna!

I exemplet nedan räknar jag på vad jag värderar en fastighet till för att veta om jag gör en bra investering.

Fakta
Fastigheten ger ett driftnetto på 1 mkr. Alltså hyrorna minus vad det kostar att driva fastigheten. Marknaden värderar en direktavkastning på 2% för det området fastigheten står på.

Kalkyl:
Med de två variablerna kan jag beräkna värdet på fastigheten.

2% ger en mutipel på 50.
För att göra om % till en multipel får du tänka hur många gånger 2 går i 100.
Ex: 10% ger en mutipel på 10
9% ger en multipel på 11,1 (cirka)
8% ger en multipel på 12,5
4% ger en multipel på 25.

Vi tar multipeln på direktavkastningen i förhållande till driftnettot.
50 x 1 mkr 👉 50 mkr

Fastigheten är alltså värd 50 miljoner och priset är värderat efter vad affären gör för direktavkastning. Vad står direktavkastningen för? Jo det betyder att det tar 50 år för affären att betala av sig, i det här räkneexemplet räknat i netto.
För att marknaden ska tillåta en sådan låg direktavkastning som 2% behöver fastigheten stå i ett attraktivt område, ex centrala Stockholm. Har vi en fastighet ute på landsbyggden långt från en storstad skulle kalkylen se annorlunda ut. Där skulle en direktavkastning vara 10 %
Om vi då räknar på den affären och den har samma driftnetto skulle det bli

10 x1 mkr 👉 10 mkr

Det tar alltså 10 år att få tillbaka investerat kapital i netto siffror.

Du kan efter köp försöka öka din direktavkastning genom förbättringar. Du kanske kan få högre hyresintäkter på något sätt eller sänka löpande kostnader kraftigt? Fundera alltid på hur du kan förbättra intäktssidan eller kostnadssidan innan köp.

Alla affärer kräver en uträkning. Det är A&O i affärsvärlden. Lär du dig räkna kommer det underlätta för alla dina kommande affärer.
Ut och hitta bra deals 😀

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *