SSK i Norge

Nya skatteregler i Norge 2019

Den nya regel innebär att man blir beskattat med kildeskatt på 25 % där trygdeavgiften på 8,2 procent ingår. Med denna skatt kan man inte göra några avdrag och behöver då inte heller lämna in en skattemelding (deklaration) i Norge.  Lär mer på skatteetatens hemsida.  Kildebeskattning.
Det går då INTE att göra några avdrag som tidigare var möjligt! Matavdrag och standardfradag. Du måste även förmånsbeskatta resor och boende.

Övrigt Pension
Som svensk i Norge måste du ha jobbat och bott i landet i minst tre år och varit medlem i ”Folketrygden” för att få allmänpension.
När det är dags att gå i pension så ansöker du om pension hos pensionsmyndigheten i det land där du bor i.
Tjänstepension förhandlar du med arbetsgivaren om.

Så sätter du hyran som hyresvärd

I Sverige har vi något som bruksvärdessystemet till grund för hyresnivåer. Det ska vara lika hyror för likvärdiga bostäder. Bruksvärdessystemet innebär att hyran baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service.
Hyror i Sverige ska vara skäliga och bruksvärdesprincipen är ett sätt att spegla vad de boende värderar. Hur en skälig hyra defineras är “likvärdig lägenhet ska ha lika hyra”. Förhandlingen sker mellan 3 parter, Hyresgästföreningen (boendekonsumenters representant), fastighetsägarna ( hyresvärdens representant) samt ett allmännyttigt bostadbolag som ägs av kommunen i fråga (kommunens bostadsbolags representant)

Lägenhetens standard -storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering.

Faciliteter – hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller parkeringsplats som tillhör lägenheten.

Övriga faktorer – läge, miljö, kommunikationer

För nyproduktion

Det finns 3 sätt att gå tillväga när en fastighetsägare skall sätta hyror på nyproduktion

Ett av alt. är att: Hyresvärden själv sätter hyran tillsammans med hyresgästen. Fastighetsägarna (om man är medlem där) kan hjälpa till att se till att hyran blir skälig och enligt brukvärdesprincipen.

Ett andra alt är att: Förhandla med hyresgästföreningen enligt brukvärdesprincipen.

Ett annat alt. är att: Hyran sätts enligt “presumtionshyra” som grundar sig på produktionskostnaderna. Men då är hyran låst i 15 år. Efter den tiden sätts hyran enligt bruksvärdesprincipen

Läs om hyresförhandlingar här

Övrigt
Enligt hyreslagen har hyresgästen rätt till ett förråd i fastigheten. Minst 1 kvm.

Källor:
Hyreslagen
Hyresgästföreningen
Fastighetsägarna

Förråd-diskussion:
https://www.hemhyra.se/tips-rad/forvaring-har-ar-dina-rattigheter/
https://lawline.se/answers/hyresgastens-ratt-till-forrad

Investera eller sök kapital med Crowdfunding “gräsrotsfinansiering”

Crowdfonding är ett sätt att fininsiera sin idé eller på andra sidan av investeringen ett sätt att få ränta på sitt kapital. Det blir alltå ingen bank som mellanhandel utan det blir alltså investeraren och finansieraren som möts direkt, oftast via en plattform.
Exempel på olika plattformar:

Kameo
Tessin
SBPNordic

Investera i projekt

Tänk på att alla investeringar innebär en risk där du kan bli av med hela din investering och att historisk avkastning aldrig är en garanti för framtiden.
Det är ett enkjelt och passivt sätt att få ditt kapital att växa. Kika in hos de olika plattfromarna och hitta ett projekt som du skulle kunna tänka dig att lägga dina pengar på.

Sammanfattning:
SBP Nordic (8-16% avkatsning)
Projekt även utanför Norden
Minsta investering 10 000

Tessin (9-13% avkastning)
Projekt främst i Sverige
Minsta investering 20 000

Kameo (5-15% avkastning)
Projekt i Norden
Minsta investering 500 kr

Crowdlending = Företag erhåller lånat kapital från investerarna i utbyte mot ränta. Investerarna får ingen kontoll över bolaget utan har endast rätt till den utlovade räntan.

Crowdfunding = Investerare köper aktier i företaget. (dvs de får rösträtt och de får % av avkastningen i företaget beroende på andelen de äger)

Få kapital till din idé

Regelverket har samtliga plattformarna tolkat som att vi som låntagare kan låna kapital från upp till 200 olika långivare per investering.

Vem kan ansöka om crowdfunding? Här är punkter som plattformarna granskar företaget på inför att de godkänner investeringen publiceras

  • Ledande roll i företaget, så som att är man är VD, styrelsemedlem eller suppleant i styrelsen
  • Du skall ha namnteckningsrätt i företaget ensam eller tillsammans annan person
  • Registreringsbevis
  • Ägarstrukturen, organisationsstruktur
  • Balansräkning
  • Budget
  • Årsredovisningar
  • Ytterligare dokumentation kan krävas beroende på projekt

Processen?

Låneansökan -Samla in nödvändig information.

Låneerbjudande- Granska och godkänn villkoren i låneerbjudandet

Få finansiering- Ditt lån listas på plattformen och marknadsförs mot alla registrerade investerare.

Säker hantering- Alla räntebetalningar utförs på ett säkert sätt och hanteras av plattformen som har tillstånd av FI.


Kostnad? Ett fast arvode för arbetet de gör i processen och en procentsats av det insamlade kapitalet som betalas av de som söker finansiering. Denna kostnad är i dagsläget generellt högre än kostnaden för ett banklån. Det är det kapitalsökande företagets kredibilitet och den bedömda risken för investeraren som avgör priset på finansieringen kommer det alltid att vara billigare för större och etablerade företag att söka finansiering än för startups. Det framgår inte exakt på plattformarna vad räntan förväntas bli utan varje fall prövas. Men runt 6-9 % för etablerade företag och 7-10 % för mindre företag.

Vem sätter räntan och avkastningen?
Plattformarna bedömer och sätter en målavkastning på projektet och fast ränta på lån.

Begrepp inom fastighetsinvesteringar

När du ska räkna på fastigheter kommer en mängd begrepp som du måste känna till för att förstå vad det är du räknar ut. Här är det jag har lärt mig på vägen i mitt fastighetsinvesterande. 🏡

Driftkostnader = Den kostnad det innebär att driva fastigheten. Ex: el, vatten, avlopp, uppvärmning, försäkring, sophämtning och fastighetsskatt. Vanligtvis betalar hyresgästen internet och kabel-tv. Räntekostnader, amortering och periodiskt underhåll ska inte räknas med.

NOI= Net operating income = Driftnetto 👉 Term som syftar på intäkter minus driftkostnader.
Hyror= 500 000, driftkostnader 150 000 👉 NOI = 350 000

Avkastning:
Gross Yield 👉 term som används i UK och speglar inkomsterna på fastigheterna i förhållande till priset.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Pris på fastigheten £100 000 👉 5000/100 000
Gross yeild = 5%

Net Yeild 👉 term som används i UK för att skildra förhållandet mellan driftkostnaderna samt räntekostnaderna till priset på fastigehten.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Driftkostnader + räntekostnader: £1,000 Pris på fastigheten £100 000 👉 4 000/100 000
Net yeild= 4%

Cap rate (term från USA) = Direktavkastning 👉 speglar förhållandet mellan driftnettot och priset.
Ex: Fastigheten kostar 10 mkr och har ett driftnetto på 1 mkr 👉 1/10=0,1
Direktavkastning = 10%

ROI (term från usa)=return on investment= avkastning på eget kapital.
Säg att du köpt en fastighet för 10 mkr. Du har fått 80 % belåning. Du har då betalt 200 tkr. Men du fick renovera bostaden med 100 tkr. Du har då totalt lagt ut 300 tkr.
5 år senare ska du sälja din fastighet och du får 20 mkr. Den har alltså ökat med 100% i värde. Men hur många % har fått på ditt eget kapital?
Du la in 300 tkr och du får 15 mkr i handen efter du betalt skatt och betalt tillbaka banken.

Två alternativ att räkna:

Du drar bort 300 tkr som du från början investerade. De tillhör ju inte vinsten.
15 mkr – 300 tkr = 14,7 mkr
14 700 000/300 000 = 49 = 4 900%

15 mkr/300tkr=50, 50-1= 49, =4 900%

Dina 300 tkr har ökat i värde med 4900 procent.
ROI= 4900%

Du kommer märka när du räknar att ju lägre egen insats du går in med ju högra ROI kommer du att få. Det är därför fastighetsinvestering är fantastiskt då det går att få så hög finansering och du kan gå in med mindre eget kapital vilket gör kalkylen bättre (men innebär också en högre risk).
Vilken annan investering kommer banken låna så höga procent



Analysera en affär

Grunden när du analyserar en affär ligger i att räkna!

I exemplet nedan räknar jag på vad jag värderar en fastighet till för att veta om jag gör en bra investering.

Fakta
Fastigheten ger ett driftnetto på 1 mkr. Alltså hyrorna minus vad det kostar att driva fastigheten. Marknaden värderar en direktavkastning på 2% för det området fastigheten står på.

Kalkyl:
Med de två variablerna kan jag beräkna värdet på fastigheten.

2% ger en mutipel på 50.
För att göra om % till en multipel får du tänka hur många gånger 2 går i 100.
Ex: 10% ger en mutipel på 10
9% ger en multipel på 11,1 (cirka)
8% ger en multipel på 12,5
4% ger en multipel på 25.

Vi tar multipeln på direktavkastningen i förhållande till driftnettot.
50 x 1 mkr 👉 50 mkr

Fastigheten är alltså värd 50 miljoner och priset är värderat efter vad affären gör för direktavkastning. Vad står direktavkastningen för? Jo det betyder att det tar 50 år för affären att betala av sig, i det här räkneexemplet räknat i netto.
För att marknaden ska tillåta en sådan låg direktavkastning som 2% behöver fastigheten stå i ett attraktivt område, ex centrala Stockholm. Har vi en fastighet ute på landsbyggden långt från en storstad skulle kalkylen se annorlunda ut. Där skulle en direktavkastning vara 10 %
Om vi då räknar på den affären och den har samma driftnetto skulle det bli

10 x1 mkr 👉 10 mkr

Det tar alltså 10 år att få tillbaka investerat kapital i netto siffror.

Du kan efter köp försöka öka din direktavkastning genom förbättringar. Du kanske kan få högre hyresintäkter på något sätt eller sänka löpande kostnader kraftigt? Fundera alltid på hur du kan förbättra intäktssidan eller kostnadssidan innan köp.

Alla affärer kräver en uträkning. Det är A&O i affärsvärlden. Lär du dig räkna kommer det underlätta för alla dina kommande affärer.
Ut och hitta bra deals 😀

Marknaden styr

När jag började med aktier så förstod inte initialt begreppet marknaden. Vem är marknaden?
Men marknaden är alltså utbud och efterfrågan på en vara eller tjänst.

De två begreppen, utbud och efterfrågan, styr hur allt prissätts i vårt samhälle.
Är det många som är spekulanter på en aktie och vill köpa så går priset upp, är intresset lågt så går priset ner (efterfrågan).
Finns det få som är villiga att sälja sina aktier men många som vill köpa så går priset upp (utbud)
Någonstans finner utbud och efterfrågan en jämvikt, köparna och säljarna kommer överens om ett pris, och försäljningen sker.

Marknaden styr alltså priset!

Analysera aktier – P/E Tal

P/E står för Price / Earnings och är ett nyckeltal inom fundamental analys när du analyserar ett bolag. Du får fram en vinstmutipel genom att dela aktiekursen med bolagets vinst per aktie.

Räkneexempel:
Ett bolags aktiekurs står i 100 kr
Bolaget gör en vinst på 10 kr per aktie

100/10 👉 10

Du får alltså ett P/E-tal på 10. Den multipeln indikerar att det tar 10 år innan du får tillbaka det du har betalt för den aktie du köper, om inte företaget ökar sin vinst såklart. Det blir alltså en avkastning på 10 % av ditt kapital.

En multipel på 8 = 12,5 % avkastning. 8 år innan din investering återbetalt sig
En multipel på 18 = 5,5 % avkastning. 18 år innan din investering återbetalt sig.

Vad som är en “rimlig” nivå på P/E-tal är upp till var och en och bedöma. Men när jag gick på kurser och unga aktiesparare brukade de värdera att 8-14 var en låg värdering av bolaget medan 18-20 var en hög värdering. En gyllene regel brukar vara att börsen i genomsnitt ger en avkastning på 8 %.

Historisk avkastning är ALDRIG en garanti för framtiden. Det är såklart omöjligt att säga hur ett bolag kommer gå i framtiden eller hur marknaden kommer värdera den vinst som bolaget gör.


Olika skatter i Sverige

Förvärvsinkomster (tjänst och näringsverksamhet) hänför sig till arbete 👉 Inkomstskatt

Kapitalinkomst (avkastning från tillgångar) hänför sig till sparat kapital 👉 Kapitalskatt

Den ordinarie kapitalskatten 30 procent sedan en skattereform 1991 men sedan år 2012 finns även investeringssparkonto där en skatt dras genom en schablon istället. Det betyder att har du dina värdepapper på ett ISK (Investeringssparkonto) eller en KF (kapitalförsäkring) skattar du enligt schablon.

Den 1 januari 2018 höjdes schablonskatten på ISK. Schablonintäkten beräknas nu genom att kapitalunderlaget multipliceras med statslåneräntan plus en procentenhet.

Schablonskattesatsen för 2019 blir alltså 30 % av 1,51 %, dvs 0,453%.

Här kan du läsa mer om skatten på ISK

Hur räknar jag ut schablonavdraget?

Länk till avanzas räkneexempel ovan

Airbnb

Att använda appen Airbnb är ett bra sätt att använda ditt boende som en tillgång för att tjäna lite extra pengar.

Kom ihåg att du aldrig får använda Airbnb i hyresrätter. Endast bostadrätter (om BRF tillåter) eller villor är tillåtna objekt.

För att Airbnb skall anses som privatuthyrning har skatteverket vissa kriterier.

Svarar du JA på alla dessa frågor anses uthyrningen INTE som privatuthyrning utan som hotellverksamhet.


Länk till utdrag från skatteverket ovan

Om det är privatuthyrning:

Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr och sedan får du göra ett avdrag på 20% av resterande intäkter. Överskott skattas med kapitalskatt, 30 %.

Om det är hotellverksamhet:

Du måste betala moms på hela din ersättning från uthyrningen, från första kronan. Momsen på uthyrningen är 12 procent. Momsen på priset inklusive moms är därmed 10,71 procent. 30% kapitalskatt från första kronan.

Hyra ut bostäder privat och via aktiebolag.

Uthyrning av privatägd bostad, vad gäller?

Riktlinjer under hyreslagen
1. Uthyrning av egen bostad (införd 2013) 👉🏼 Kostnadsbaserad hyra
2. Hyreslagen 👉🏼 Bruksvärdeshyra

Onlinekalkyler hittar du här

1. Uthyrning av egen bostad

Riktlinjer gäller EJ om:
– Hyresrätt som hyrs ut i andrahnad (då är det hyreslagen som gäller)
– Hyresgästen skall använda lägenheten till fritidsändamål
– Uthyrningen sker i näringsverksamhet
– Hyresavtalet är före 2013 (då är det hyreslagen som gäller)

Det är kapitalkostnad och driftkostnad som ligger till grund till en skälig hyra när du förhåller dig till en kostnadsbaserad hyra.

Om hyresgästen vill överklaga görs det hos hyresnämden. Kan ej få tillbaka retroaktivt.

Räkna ut:
Kapitalkostnad
Lägenheten värde: 3 600 000
Skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde? ”några % över referensräntan” ex: 4%

Driftkostnad
Månadsavgift (-kapitaltillskott*): 6000
Kostnader i lgh, telefon, bredband, el, TV internet: 500
Möblerad? 10-15% i möbelslitage.

*Kapitaltilskott= Den avgift som du betalar till föreningen som inte är sophämtning, städning etc utan faktiskt lån som föreningen har. Den avgiften får alltså inte räknas in i den totala månadsavgiften som du har för ditt boende.

Kalkylen = ( (3 600 000 * 0,04)/12) + 6000 + 500 =18 500 (+ 15%)

= 21 275 kr skälig månadshyra.

2. Hyreslagen

Du kan inte ta högre kostnader än du själv har. Alltså ingen vinst görs på din uthyrning.
Möbelslitage (10-15%) kan dock tas ut. Du skall ta bruksvärdeshyra precis som om du hyr ut en lägenhet som du själv hyr i andrahand.

Om hyresgästen vill överklaga görs det hos hyresnämden. Kan få tillbaka retroaktivt.

Hyra ut två lägenheter? Då gäller kostnadsbaserad hyra på den första lgh och bruksvärdeshyra på den andra.

Mer än två lgh? Då räknas det som näringsverksamhet av skatteverket. Du skattar på 1:a kronan och det går under kapitalskatt, 30 %.

(Exempel ENLIGT HYRESNÄMDEM Skatteverket och hur du ska skatta har andra regler på vad de anser är privatuthyrning)

Exempel 1: En villaägare hyr ut båda lägenheterna i sin tvåfamiljsvilla. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra. (skatt kommer bli enligt näringsverksamhet eftersom du inte bor i 40 % av ytan)

Exempel 2: En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra.

Exempel 3: En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende, A och B. A flyttar och det rummet hyrs i stället ut till C. Hyreslagen gäller därefter för båda uthyrningarna eftersom uthyrningen till B är en pågående uthyrning enligt hyreslagens regler och uthyrningen till C inte räknas som en första upplåtelse. 

Länk till beskrivning ovan

Säkerhet: 2,40 m i tak + 2 utrymningsvägar. Det skall kunna brinna i en timme innan branden når nästa längenhet.

Hyra ut en komplementbyggnad?

Det är möjligt att bygga ett attefallshus eller göra en del av garaget som boastad och hyra ut. Dock räknas det inte som privatuthyrning om du hyr ut mer än 10 månader per år. Om det är mer än 10 månader per år är det skatt från första kronan och inga avdrag
Läs mer om bygglov för komplementbyggnader här.

Avdrag du kan göra privat enligt skatteverket om du håller dig inom privatuthyrning och inte övergår till näringsverksamhet.

  • Vid uthyrning av småhus får du först gör ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Hyr du ut bostadsrätt eller lägenhet får avdrag göras med kostnaden du har för den uthyrda delen.
  • Du får dessutom göra avdrag på hyresinkomsten med ett fast belopp på 40 000 kr.
  • Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent.
  • Privatuthyrning innebär att du måste bo på en yta av 40% själv om det är tvåfamiljsvilla. Inneboende i en enfamiljsvilla är 50% av ytan
  • Attefallshus bedöms som fristående byggnad. Måste utnyttjas i privat syfte 2 månader om året (du kan alltså endast hyra ut det 10 månader om året för att skatteverket skall godkänna det som privatuthyrning. Annars blir det enligt näringsverksamhet)
  • Huset är giltligt för rutavdrag. Dock inte attefallshuset.

Länk till beskrivningen ovan om du hyr ut in bostadsrätt via privatuthyrningslagen
Länk till beskrivning ovan om du hyr ut din villa inom privatuthyrningslagen

Så gör du med skatten när du hyr ut din bostad. https://skatteverket.se/hyrautbostad

Publicerat av Skatteverket Onsdag 12 juni 2019

Hyra ut en del av din hyresrätt?

Länk till vad som gäller hittar du här

Svartkontrakt av andrahandsuthyrning är kriminellt och straffbart med fängelse, lag sedan 2018.

Konsekvenser om du bryter mot skatteverkets regler? Du riskerar att bli återbetalningsskyldig samt en straffavgift på 20% av kapitalet. Det finns ett företag som har som affärsidé att hjälpa människor att tjäna pengar på sitt boende och undvika att hamna i skattefällor. Se här!

Äga och hyra ut via bolag, vad gäller?

Hyran sätts i förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de kommunägda fastighetsbolagen och bygger på dessa företags självkostnad. Det blir en norm för hyressättningen hos de privata värdarna.

Kommersiella hyresvärdar måste alltid förhandla om hyran med hyresgästföreningen OM det finns en förhandlingsordning på fastigheten. Om det inte finns en förhandlingsordning så kan hyresvärden och hyresgästen själva komma överrens om hyran. Dock kan hyresgästen alltid vända sig till hyresnämden och pröva hyran om den är “skälig”