Begrepp inom fastighetsinvesteringar

När du ska räkna på fastigheter kommer en mängd begrepp som du måste känna till för att förstå vad det är du räknar ut. Här är det jag har lärt mig på vägen i mitt fastighetsinvesterande. 🏡

Driftkostnader = Den kostnad det innebär att driva fastigheten. Ex: el, vatten, avlopp, uppvärmning, försäkring, sophämtning och fastighetsskatt. Vanligtvis betalar hyresgästen internet och kabel-tv. Räntekostnader, amortering och periodiskt underhåll ska inte räknas med.

NOI= Net operating income = Driftnetto 👉 Term som syftar på intäkter minus driftkostnader.
Hyror= 500 000, driftkostnader 150 000 👉 NOI = 350 000

Avkastning:
Gross Yield 👉 term som används i UK och speglar inkomsterna på fastigheterna i förhållande till priset.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Pris på fastigheten £100 000 👉 5000/100 000
Gross yeild = 5%

Net Yeild 👉 term som används i UK för att skildra förhållandet mellan driftkostnaderna samt räntekostnaderna till priset på fastigehten.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Driftkostnader + räntekostnader: £1,000 Pris på fastigheten £100 000 👉 4 000/100 000
Net yeild= 4%

Cap rate (term från USA) = Direktavkastning 👉 speglar förhållandet mellan driftnettot och priset.
Ex: Fastigheten kostar 10 mkr och har ett driftnetto på 1 mkr 👉 1/10=0,1
Direktavkastning = 10%

ROI (term från usa)=return on investment= avkastning på eget kapital.
Säg att du köpt en fastighet för 10 mkr. Du har fått 80 % belåning. Du har då betalt 200 tkr. Men du fick renovera bostaden med 100 tkr. Du har då totalt lagt ut 300 tkr.
5 år senare ska du sälja din fastighet och du får 20 mkr. Den har alltså ökat med 100% i värde. Men hur många % har fått på ditt eget kapital?
Du la in 300 tkr och du får 15 mkr i handen efter du betalt skatt och betalt tillbaka banken.

Två alternativ att räkna:

Du drar bort 300 tkr som du från början investerade. De tillhör ju inte vinsten.
15 mkr – 300 tkr = 14,7 mkr
14 700 000/300 000 = 49 = 4 900%

15 mkr/300tkr=50, 50-1= 49, =4 900%

Dina 300 tkr har ökat i värde med 4900 procent.
ROI= 4900%

Du kommer märka när du räknar att ju lägre egen insats du går in med ju högra ROI kommer du att få. Det är därför fastighetsinvestering är fantastiskt då det går att få så hög finansering och du kan gå in med mindre eget kapital vilket gör kalkylen bättre (men innebär också en högre risk).
Vilken annan investering kommer banken låna så höga procent



Analysera en affär

Grunden när du analyserar en affär ligger i att räkna!

I exemplet nedan räknar jag på vad jag värderar en fastighet till.

Fakta
Fastigheten ger ett driftnetto på 1 mkr. Alltså hyrorna minus vad det kostar att driva fastigheten. Marknaden värderar en direktavkastning på 2% för det området fastigheten står på.

Kalkyl:
Med de två variablerna kan jag beräkna värdet på fastigheten.

2% ger en mutipel på 50.
För att göra om % till en multipel får du tänka hur många gånger 2 går i 100.
10% ger en mutipel på 10
9% ger en multipel på 11,1 (cirka)
8% ger en multipel på 12,5
4% ger en multipel på 25.


50 x 1 mkr 👉 50 mkr

Fastigheten är alltså värd 50 miljoner och priset är värderat efter vad affären gör för direktavkastning. Vad står direktavkastningen för? Jo det betyder att det tar 50 år för affären att betala av sig, i det här räkneexemplet räknat i netto.
För att marknaden ska tillåta en sådan låg direktavkastning som 2% behöver fastigheten stå i ett attraktivt område, ex centrala Stockholm. Har vi en fastighet ute på landsbyggden långt från en storstad skulle kalkylen se annorlunda ut. Där skulle en direktavkastning vara 10 %
Om vi då räknar på den affären och den har samma driftnetto skulle det bli

10 x1 mkr 👉 10 mkr

Det tar alltså 10 år att få tillbaka investerat kapital i netto siffror.

Du kan efter köp försöka öka din direktavkastning genom förbättringar. Du kanske kan få högre hyresintäkter på något sätt eller sänka löpande kostnader kraftigt? Fundera alltid på hur du kan förbättra intäktssidan eller kostnadssidan innan köp.

Alla affärer kräver en uträkning. Det är A&O i business. Lär du dig räkna kommer det underlätta för alla dina kommande affärer.
Ut och hitta bra deals 😀

Marknaden styr

När jag började med aktier så förstod inte initialt begreppet marknaden. Vem är marknaden?
Men marknaden är alltså utbud och efterfrågan på en vara eller tjänst.

De två begreppen, utbud och efterfrågan, styr hur allt prissätts i vårt samhälle.
Är det många som är spekulanter på en aktie och vill köpa så går priset upp, är intresset lågt så går priset ner (efterfrågan).
Finns det få som är villiga att sälja sina aktier men många som vill köpa så går priset upp (utbud)
Någonstans finner utbud och efterfrågan en jämvikt, köparna och säljarna kommer överens om ett pris, och försäljningen sker.

Marknaden styr alltså priset!

Analysera aktier – P/E Tal

P/E står för Price / Earnings och är ett nyckeltal inom fundamental analys när du analyserar ett bolag. Du får fram en vinstmutipel genom att dela aktiekursen med bolagets vinst per aktie.

Räkneexempel:
Ett bolags aktiekurs står i 100 kr
Bolaget gör en vinst på 10 kr per aktie

100/10 👉 10

Du får alltså ett P/E-tal på 10. Det betyder att det tar 10 år innan företaget tjänar tillbaka det du har betalt för den aktie du köper.

Vad som är en “rimlig” nivå på P/E-tal är upp till var och en och bedöma. Men när jag gick på kurser och unga aktiesparare brukade de värdera att 8-14 var en låg värdering medan 18-20 var en hög värdering.

Historisk avkastning är ALDRIG en garanti för framtiden. Det är såklart omöjligt att säga hur ett bolag kommer gå i framtiden eller hur marknaden kommer värdera den vinst som bolaget gör.


Olika skatter i Sverige

Förvärvsinkomster (tjänst och näringsverksamhet) hänför sig till arbete 👉 Inkomstskatt

Kapitalinkomst (avkastning från tillgångar) hänför sig till sparat kapital 👉 Kapitalskatt

Den ordinarie kapitalskatten 30 procent sedan en skattereform 1991 men sedan år 2012 finns även investeringssparkonto där en skatt dras genom en schablon istället. Det betyder att har du dina värdepapper på ett ISK (Investeringssparkonto) eller en KF (kapitalförsäkring) skattar du enligt schablon.

Den 1 januari 2018 höjdes schablonskatten på ISK. Schablonintäkten beräknas nu genom att kapitalunderlaget multipliceras med statslåneräntan plus en procentenhet.

Schablonskattesatsen för 2019 blir alltså 30 % av 1,51 %, dvs 0,453%.

Här kan du läsa mer om skatten på ISK

Hur räknar jag ut schablonavdraget?

Länk till avanzas räkneexempel ovan

Airbnb

Att använda appen Airbnb är ett bra sätt att använda ditt boende som en tillgång för att tjäna lite extra pengar.

Kom ihåg att du aldrig får använda Airbnb i hyresrätter. Endast bostadrätter (om BRF tillåter) eller villor är tillåtna objekt.

För att Airbnb skall anses som privatuthyrning har skatteverket vissa kriterier.

Svarar du JA på alla dessa frågor anses uthyrningen INTE som privatuthyrning utan som hotellverksamhet.


Länk till utdrag från skatteverket ovan

Om det är privatuthyrning:

Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr och sedan får du göra ett avdrag på 20% av resterande intäkter. Överskott skattas med kapitalskatt, 30 %.

Om det är hotellverksamhet:

Du måste betala moms på hela din ersättning från uthyrningen, från första kronan. Momsen på uthyrningen är 12 procent. Momsen på priset inklusive moms är därmed 10,71 procent. 30% kapitalskatt från första kronan.

Hyra ut bostäder privat och via aktiebolag.

Uthyrning av privatägd bostad, vad gäller?

Två lagar
1. Uthyrning av egen bostad (införd 2013) 👉🏼 Kostnadsbaserad hyra
2. Hyreslagen 👉🏼 Bruksvärdeshyra

1. Uthyrning av egen bostad

Lagen gäller EJ om:
– Hyresrätt som hyrs ut i andrahnad (då är det hyreslagen som gäller)
– Hyresgästen skall använda lägenheten till fritidsändamål
– Uthyrningen sker i näringsverksamhet
– Hyresavtalet är före 2013 (då är det hyreslagen som gäller)

Det är kapitalkostnad och driftkostnad som ligger till grund till en skälig hyra när du förhåller dig till lagen om “uthyrning av egen bostad”.

Om hyresgästen vill överklaga görs det hos hyresnämden. Kan ej få tillbaka retroaktivt.

Räkna ut:
Kapitalkostnad
Lägenheten värde: 3 000 000
Skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde? ”några % över referensräntan” ex: 4%

Driftkostnad
Månadsavgift (-kapitaltillskott*): 3000
Kostnader i lgh, telefon, bredband, el, TV internet: 1500
Möblerad? 10-15% i möbelslitage.

*Kapitaltilskott= Den avgift som du betalr till föreningen som inte är sophämtning, städning etc utan faktiskt lån som föreningen har. Den avgiften får alltså inte räknas in i den totala månadsavgiften som du har för ditt boende.

Kalkylen = (3 000 000 * 0,04) + 3000 + 1500 = 124 500 (+ 15%)

= 143 175 kr skälig årshyra.  
= 11 931,25 kr skälig månadshyra

2. Hyreslagen

Du kan inte ta högre kostnader än du själv har. Alltså ingen vinst görs på din uthyrning.
Möbelslitage (10-15%) kan dock tas ut. Du skall ta bruksvärdeshyra precis som om du hyr ut en lägenhet som du själv hyr i andrahand.

Om hyresgästen vill överklaga görs det hos hyresnämden. Kan få tillbaka retroaktivt.

Hyra ut två lägenheter? Då gäller kostnadsbaserad hyra på den första lgh och bruksvärdeshyra på den andra.

Mer än två lgh? Då räknas det som näringsverksamhet av skatteverket. Du skattar på 1:a kronan och det går under kapitalskatt, 30 %.

(Exempel ENLIGT HYRESNÄMDEM Skatteverket och hur du ska skatta har andra regler på vad de anser är privatuthyrning)

Exempel 1: En villaägare hyr ut båda lägenheterna i sin tvåfamiljsvilla. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra. (skatt kommer bli enligt näringsverksamhet eftersom du inte bor i 40 % av ytan)

Exempel 2: En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra.

Exempel 3: En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende, A och B. A flyttar och det rummet hyrs i stället ut till C. Hyreslagen gäller därefter för båda uthyrningarna eftersom uthyrningen till B är en pågående uthyrning enligt hyreslagens regler och uthyrningen till C inte räknas som en första upplåtelse. 

Länk till beskrivning ovan

Säkerhet: 2,40 m i tak + 2 utrymningsvägar. Det skall kunna brinna i en timme innan branden når nästa längenhet.

Avdrag du kan göra privat enligt skatteverket om du håller dig inom privatuthyrning och inte övergår till näringsverksamhet.

  • Vid uthyrning av småhus får du först gör ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Hyr du ut bostadsrätt eller lägenhet får avdrag göras med kostnaden du har för den uthyrda delen.
  • Du får dessutom göra avdrag på hyresinkomsten med ett fast belopp på 40 000 kr.
  • Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent.
  • Privatuthyrning innebär att du måste bo på en yta av 40% själv.
  • Attefallshus bedöms som fristående byggnad. Måste utnyttjas i privat syfte 2 månader om året (du kan alltså endast hyra ut det 10 månader om året för att skatteverket skall godkänna det som privatuthyrning. Annars blir det enligt näringsverksamhet)
  • Huset är giltligt för rutavdrag. Dock inte atterfallshuset.

Länk till beskrivning ovan

Konsekvenser om du bryter mot skatteverkets regler? Du riskerar att bli återbetalningsskyldig samt en straffavgift på 20% av kapitalet. Det finns ett företag som har som affärsidé att hjälpa människor att tjäna pengar på sitt boende och undvika att hamna i skattefällor. Se här!

Äga och hyra ut via bolag, vad gäller?

Hyran sätts i förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de kommunägda fastighetsbolagen och bygger på dessa företags självkostnad. Det blir en norm för hyressättningen hos de privata värdarna.

komersiella hyresvärdar måste alltid förhandla om hyran med hyresgästföreningen OM det finns en förhandlingsordning på fastigheten.

Ett fantastiskt yrke!

Under mina 5 år som leg. sjuksköterska har det främst gått att läsa i media om löneupprör och ohållbara arbetsförhållanden. Det är sant och det finns mycket att göra på de två fronterna.

Jag hamnade i en diskussion med en person som sa: “Sjuksköterskor idag har fått hybris och förväntar sig fantasisummor”

Det fick mig att stanna till och reflektera lite. Min generations sjuksköterskor har ju hela tiden pushat och strävat efter att få bätre lön.

Åtgärder:
Varit tuffare i löneförhandlingar.
Vi har bytt arbetsplats ofta än tidigare generationer.
Gått över till privat arbetsgivare
Valt att bli konsulter och fakturera istället.

Har vi någonstans på vägen blivit blinda och tappat rimlighetsfaktorn när det kommer till lön? Skrämmer vi bort blivande kollegor när vi vinklar yrket endast ifrån negativa perspektiv?

Därför tänkte jag göra en hyllning till yrket



Här kommer några punkter på varför du ska välja att arbeta som sjuksköterska:

  • Människomöten

Du lär dig skapa relationer och komma människor nära inpå livet genom att du är delaktig i patienters livssituation och ger vård samt omtanke. Du träffar ofta patienter som befinner sig i kris och kanske i deras svåraste tid i livet och får ibland ta del av händelser och information som inte ens deras närmsta närstående får. Arbetet innebär många meningsfulla möten som i sin tur ger ny kunskap, insikt och erfarenhet. Arbetet innebär både glädje och sorg. Precis som livet.

  • Variation och att göra skillnad

Yrket är omväxlande. Jag upplever att det finns stor valfrihet och arbetsuppgifterna är varierande. Den ena dagen är aldrig den andra lik och det är nya utmaningar varje dag. Yrket är brett och ger möjlighet att jobba inom flera olika områden och på olika arbetsplatser. arbetet är flexibelt, stimulerande och givande. Det känns fantastiskt att göra skillnad. Du har ett viktigt och meningsfullt jobb där du gör nytta där du göra en positiv skillnad för patienter och anhöriga. Många patienter är tacksamma och visar sin uppskattning. Det är ett tillfredsställande yrke där vi får feedback direkt när vi gör något bra. Att känna sig behövd bidrar stort till arbetsglädjen för sjuksköterskor tror jag.

  • Teamarbete och att vara en del av det.

Det innebär mycket teamarbetet kring patienterna. Det finns en yrkesgemenskap och jag värdesätter samarbetet med kollegorna. Du lär dig massor av dina kollegor från andra yrkeskategorier och du lär dig sammarbeta i grupp och dessutom att leda arbetsgruppen.

  • När du går hem från jobbet är du ledig. Du har inga arbetsuppgifter utanför jobbet.

Från skillnad till många av mina vänners kontorsjobb så lämnar jag allt arbete när jag går ut från dörrarna på jobbet. Det är ingen mail som blir full när jag har semester. Det är en kollega som tar över mina arbetsuppgifter när jag checkar ut. Jag har ingen arbetstelefon som ringer på min fritid.

  • Kunskap

Du lär dig MASSOR under din karriär som du kan ha nytta av i ditt privata liv för dig och dina närstående. Kunskap om hälsa och hur du förebygger din hälsa så att du inte drabbas av åkommor. Kunskap i hur du hanterar akuta situationer, såromläggningar, tolka kroppsliga signaler och tecken på sjukdom, kunskap om läkemedel, respekt för antibiotika och du lär dig att inte ta livet för givet.
Du möter människor i livets slutskede och kommer förstå av deras berättelser vad som skapat värde i deras liv och vad som inte tillfört värde.
( jag har aldrig tillexempel aldrig hört en patient säga: Jag önskar att jag jobbade mer under min livstid)

  • Trygghet inför framtiden

Maskiner ersätter många yrken och till viss del kommer såklart även sjuksköterskeyrket att förändras. Men jag tror omvårdnad och att hantera kris och känslor kommer ta LÅNG tid innan en maskin kompenserar en sjuksköterska.

  • Semester

Alla som arbetar för staten, räknas in i kategorin tjänstemän och som statligt anställd har du fler semesterdagar än andra yrken (dock inte lärare eller politiker). Dagarna ökar i takt med åldern och upp till 29 år har du 28 dagar, från 30 år får du 31 och efter 40 fyllda får du 35.

Courtage

Vad är courtage?

När jag började investera stötte jag på ett helt nytt begrepp. Courtage.
Det alltså är en avgift som du betalar till den bank du handlar dina aktier hos.

Begreppet kommer från det franska uttrycket för mäklare –> courtier och mäklarfirma –> société de courtage.

Jag investerar hos Avanza och nedan kommer deras prislista för courtage 2019.

START: 0 kr avgift upp till att du investerat 50 000 kr sedan övergår start till mini automatiskt.,

MINI : 1 kr i avgift per order upp till 400 kr.
För affärer över 400 kr betalar du istället ett rörligt courtage på 0,25 %.

SMALL: 39 kr per order upp till 26 000 kr.
För affärer över 26 000 kr betalar du istället ett rörligt courtage på 0,15 %.

MEDIUM: 69 kr per order upp till 100 000 kr.
För affärer över 100 000 kr betalar du istället ett rörligt courtage på 0,069 %.

Exempel: Köper du en aktier för summan av 400 kr med prisklass mini, betlar du endast 1 kr för köpet. Köper du för 500 kr betalar du 1 kr (för de första 400 kr) sedan 25 öre för resterande 100 kr (0,25 % x 100 kr). 1,25 kr.

OBS! Detta gäller alltså inte när du köper fonder. Där betalar du istället en förvaltningsavgift.

Önskar dig massa avkastning!

Inflation

Inflation är ett begrepp inom ekonomi som betyder att priser på varor och tjänster går upp. Motsatsord är deflation.

Inflation = Priser går upp, du får mindre för pengar, penningvärdet minskar.
Deflation = Priser går ner, du får mer för pengar, penningvärdet ökar.

Vem stryr penningspolitiken i Sverige?
Riksbanken, Sveriges centralbank

Inflationsmål?
omkring 2 % per år.

Ex: Du har 100 kr på banken år 2019
År 2020 har inflationen gjort att varor och tjänster du brukar kunna konsumera för 100 kr nu är dyrare. 2 % dyrare enligt inflationsmålet. Du kan alltså handla 2 % mindre år 2020 för samma pengar. Den 100-lappen du hade på banken är nu endast värd 98 kr.

Inflation leder alltså till att pengar förlorar sitt värde över tid.

Hur skyddar jag mig mot inflation?
Investera dina pengar, att ha dem på sparkontot för att de minskar i värde!