Ränta på ränta effekten – Världens åttonde underverk?

Formel att räkna ränta-på-ränta över X antal år utan att spara varje månad. Endast startkapital.

SK * (1+R/100)^Å

SK = Startkapital
R = Ränta i %
Å = Antal år du vill spara
* = Gånger
^ = Upphöjt till
/ = Delat med

Formel att räkna ränta-på-ränta över X antal år med tillägg att spara varje månad samt gå in med startkapital.

IB * (Rm^Ai-1)/(Rm-1)

IB = inbetalning
Rm = Ränta i % per månad ( Du tar årsräntan i % ^ 1/12)
Ai = Antal inbetalningar
* = Gånger
^ = Upphöjt till
/ = Delat med

Formel att räkna ränta-på-ränta över X antal år med tillägg att spara varje månad samt gå in med startkapital.

Nyckeltal för bolag & ordlista för värdepapper .

Direktavkastning: Utdelning från en aktie. Vinsten företaget gör varje åt kan delas ut till aktieägarna = Aktieutdelning. Du skulle lite slarvigt kunna beskriva det som den ränta du får som aktieägare.
Du kan räkna ut hur många procent du får i utdelning genom att ta aktieutdelning per aktie x dina antal aktier i bolaget. Du hittar alla värden hos din nätmäklare.

Totalavkastning: Utdelning + eventuell stigande aktiekurs.

Courtage: Avgiften för att köpa/sälja aktier.

Volatilitet: Hur mycket priset på en aktie svänger. Ju mer tillgången (aktiens) värde rör sig upp och ner desto högre volatilitet har tillgången.

Börsvärde (Market cap) – Räknas ut genom att multiplicera alla företagets utestående aktier med det aktuella aktiepriset. Börsvärdet är alltså värdet på företagets egna kapital.

Skuldfritt börsvärde (Enterprise value) – Marknadsvärdet av ett företags aktier justerat till nettoskulden i bolaget(nettoskulden = räntebärande skulder – kassa )

Rörelseresultat (EBIT= earnings before intrest and taxes). Omsättningen innan skatt och räntor.

Omsättningstillgångar (CA= Current assets) En tillgång avsedd att omsättas i verksamheten, vanligtvis inom 3 år.
Motsatsen är anläggningstillgångar (FA: Fixed assets) tillgång som används under längre tid.
Anläggningstillgångar delas upp i
1. Immateriella, ex: goodwill, patent, forskning och utbildning.
2. Materiella, ex: byggnader och mark, och inventarier.
3. Finansiella, ex: långfristiga fordringar och värdepapper.

Kortfristiga skulder (CL= Current liabilities) skulder som skall betalas inom ett år.

Rörelsekapital: (NWC: net working capital) samtliga omsättningstillgångar minus kortfristiga skulder. Det kapital ett företag behöver för att finansiera den löpande verksamheten.

Nyckeltal är mer detaljerad information, än att bara titta på raderna på årsredovisningen, för att djupare analysera hur det egentligen går för företaget. Nyckeltal kan jämföras med konkurrenter eller resultat inom samma område från förgående år.

P/E- tal: Visar aktiens pris i förhållande till bolagets vinst.

EBIT/EV: Rörelseresultatet i förhållande till det skuldfritt börsvärdet. Visar hur mycket bolaget omsätter (innan skatt och räntor) av sitt skuldfria börsvärde i %.

Avkastning på investerat kapital: ROIC, return on invested capital = EBIT/(NWC+FA) = Nyckeltalet belyser bolagets förmåga att generera avkastning på de investeringar som gjorts i bolaget.

Hur mkt betalar jag i skatt på min ISK/KF

Nu när vi går i deklarationstider är det intressant att förstå vad du betalar för skatt på dina investeringar.
Jag investerar hos en nätmäklare som räknar ut skatten åt mig och skickar in till skatteverket. Men vill du precis som jag ha förstå och då ha kontroll över vad du betalar så räknar vi ut tillsammans här:

Nedan beskriver jag skatten som du betalar på ditt investeringssparkonto (ISK)

Det du behöver veta för att räkna ut schablonintäkten

Kapitalunderlag: Hur mkt var din portfölj värd vid varje kvartal? Hur mkt har du stoppat in under året? Dela detta med 4 för att få ett genomsnitt

Stadslåneräntan (30 november året före beskattningsåret ) + 1%. Om statslåneräntan plus de 1 procentenheterna blir lägre än 1,25 tillsammans kommer schablonintäkten automatiskt att höjas till just 1,25 %.

Kapitalunderlaget multiplicerat med statslåneräntan = Schablonintäkten, den kommer bli beskattad med 30 % och den siffran är det du ser på din deklaration.

Räkneexempel:
ISK värde vid vaje kvartal under året= 10 000 + 15000 + 20 000 + 25 000= 70 000
Insättningar under året: 15 000
Kapitalunderlaget = 70 000 + 15 000 =85 000 / 4 = 21 500
Stadslåneräntan ( 30 nov året innan ) = + 1% blir det mindre än 1,25 % blir schablonskatten 1,25 %.

21 500 * 0,0125 = 268,75 = Schablonintäkten
268,75 * 30% = 80,625 = ISK skatten för året.

Nedan beskriver jag skatten som du betalar på ditt kapitalförsäkring (KF).

Du behöver veta följande:

  • Ingående värde på försäkringen den 1 januari .
  • Insättning under kvartal 1: 100% av beloppet
  • Insättning under kvartal 3: 50% av beloppet
  • Statslåneräntan 30 nov (året innan)+ 1 %. Eftersom det finns en undre gräns på 1,25 % kan dock inte schablonskatten bli lägre än 1,25 %

Räkneexempel:
KF värde vid årskiftet= 10 000
Insättningar under året: 15 000+50 000= 55 000
Kapitalunderlaget = 10 000 +15 000 + 25 000 = 50 000
Stadslåneräntan ( 30 nov året innan ) = + 1% blir det mindre än 1,25 % blir schablonskatten 1,25 %.

50 000 * 0,0125 = 625 = Schablonintäkten
625 * 30% = 187,5 = KF skatten för året.

Investera eller sök kapital med Crowdfunding “gräsrotsfinansiering”

Crowdfonding är ett sätt att fininsiera sin idé eller på andra sidan av investeringen ett sätt att få ränta på sitt kapital. Det blir alltå ingen bank som mellanhandel utan det blir alltså investeraren och finansieraren som möts direkt, oftast via en plattform.
Exempel på olika plattformar:

Kameo
Tessin
SBPNordic

Investera i projekt

Tänk på att alla investeringar innebär en risk där du kan bli av med hela din investering och att historisk avkastning aldrig är en garanti för framtiden.
Det är ett enkjelt och passivt sätt att få ditt kapital att växa. Kika in hos de olika plattfromarna och hitta ett projekt som du skulle kunna tänka dig att lägga dina pengar på.

Sammanfattning:
SBP Nordic (8-16% avkatsning)
Projekt även utanför Norden
Minsta investering 10 000

Tessin (9-13% avkastning)
Projekt främst i Sverige
Minsta investering 20 000

Kameo (5-15% avkastning)
Projekt i Norden
Minsta investering 500 kr

Crowdlending = Företag erhåller lånat kapital från investerarna i utbyte mot ränta. Investerarna får ingen kontoll över bolaget utan har endast rätt till den utlovade räntan.

Crowdfunding = Investerare köper aktier i företaget. (dvs de får rösträtt och de får % av avkastningen i företaget beroende på andelen de äger)

Få kapital till din idé

Regelverket har samtliga plattformarna tolkat som att vi som låntagare kan låna kapital från upp till 200 olika långivare per investering.

Vem kan ansöka om crowdfunding? Här är punkter som plattformarna granskar företaget på inför att de godkänner investeringen publiceras

  • Ledande roll i företaget, så som att är man är VD, styrelsemedlem eller suppleant i styrelsen
  • Du skall ha namnteckningsrätt i företaget ensam eller tillsammans annan person
  • Registreringsbevis
  • Ägarstrukturen, organisationsstruktur
  • Balansräkning
  • Budget
  • Årsredovisningar
  • Ytterligare dokumentation kan krävas beroende på projekt

Processen?

Låneansökan -Samla in nödvändig information.

Låneerbjudande- Granska och godkänn villkoren i låneerbjudandet

Få finansiering- Ditt lån listas på plattformen och marknadsförs mot alla registrerade investerare.

Säker hantering- Alla räntebetalningar utförs på ett säkert sätt och hanteras av plattformen som har tillstånd av FI.


Kostnad? Ett fast arvode för arbetet de gör i processen och en procentsats av det insamlade kapitalet som betalas av de som söker finansiering. Denna kostnad är i dagsläget generellt högre än kostnaden för ett banklån. Det är det kapitalsökande företagets kredibilitet och den bedömda risken för investeraren som avgör priset på finansieringen kommer det alltid att vara billigare för större och etablerade företag att söka finansiering än för startups. Det framgår inte exakt på plattformarna vad räntan förväntas bli utan varje fall prövas. Men runt 6-9 % för etablerade företag och 7-10 % för mindre företag.

Vem sätter räntan och avkastningen?
Plattformarna bedömer och sätter en målavkastning på projektet och fast ränta på lån.

Begrepp inom fastighetsinvesteringar

När du ska räkna på fastigheter kommer en mängd begrepp som du måste känna till för att förstå vad det är du räknar ut. Här är det jag har lärt mig på vägen i mitt fastighetsinvesterande. 🏡

Driftkostnader = Den kostnad det innebär att driva fastigheten. Ex: el, vatten, avlopp, uppvärmning, försäkring, sophämtning och fastighetsskatt. Vanligtvis betalar hyresgästen internet och kabel-tv. Räntekostnader, amortering och periodiskt underhåll ska inte räknas med.

NOI= Net operating income = Driftnetto 👉 Term som syftar på intäkter minus driftkostnader.
Hyror= 500 000, driftkostnader 150 000 👉 NOI = 350 000

Avkastning:
Gross Yield 👉 term som används i UK och speglar inkomsterna på fastigheterna i förhållande till priset.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Pris på fastigheten £100 000 👉 5000/100 000
Gross yeild = 5%

Net Yeild 👉 term som används i UK för att skildra förhållandet mellan driftkostnaderna samt räntekostnaderna till priset på fastigehten.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Driftkostnader + räntekostnader: £1,000 Pris på fastigheten £100 000 👉 4 000/100 000
Net yeild= 4%

Cap rate (term från USA) = Direktavkastning 👉 speglar förhållandet mellan driftnettot och priset.
Ex: Fastigheten kostar 10 mkr och har ett driftnetto på 1 mkr 👉 1/10=0,1
Direktavkastning = 10%

ROI (term från usa)=return on investment= avkastning på eget kapital.
Säg att du köpt en fastighet för 10 mkr. Du har fått 80 % belåning. Du har då betalt 200 tkr. Men du fick renovera bostaden med 100 tkr. Du har då totalt lagt ut 300 tkr.
5 år senare ska du sälja din fastighet och du får 20 mkr. Den har alltså ökat med 100% i värde. Men hur många % har fått på ditt eget kapital?
Du la in 300 tkr och du får 15 mkr i handen efter du betalt skatt och betalt tillbaka banken.

Två alternativ att räkna:

Du drar bort 300 tkr som du från början investerade. De tillhör ju inte vinsten.
15 mkr – 300 tkr = 14,7 mkr
14 700 000/300 000 = 49 = 4 900%

15 mkr/300tkr=50, 50-1= 49, =4 900%

Dina 300 tkr har ökat i värde med 4900 procent.
ROI= 4900%

Du kommer märka när du räknar att ju lägre egen insats du går in med ju högra ROI kommer du att få. Det är därför fastighetsinvestering är fantastiskt då det går att få så hög finansering och du kan gå in med mindre eget kapital vilket gör kalkylen bättre (men innebär också en högre risk).
Vilken annan investering kommer banken låna så höga procent



Analysera en fastighetsaffär

Grunden när du analyserar en affär ligger i att räkna!

I exemplet nedan räknar jag på vad jag värderar en fastighet till för att veta om jag gör en bra investering.

Fakta
Fastigheten ger ett driftnetto på 1 mkr. Alltså hyrorna minus vad det kostar att driva fastigheten. Marknaden värderar en direktavkastning på 2% för det området fastigheten står på.

Kalkyl:
Med de två variablerna kan jag beräkna värdet på fastigheten.

2% ger en mutipel på 50.
För att göra om % till en multipel får du tänka hur många gånger 2 går i 100.
Ex: 10% ger en mutipel på 10
9% ger en multipel på 11,1 (cirka)
8% ger en multipel på 12,5
4% ger en multipel på 25.

Vi tar multipeln på direktavkastningen i förhållande till driftnettot.
50 x 1 mkr 👉 50 mkr

Fastigheten är alltså värd 50 miljoner och priset är värderat efter vad affären gör för direktavkastning. Vad står direktavkastningen för? Jo det betyder att det tar 50 år för affären att betala av sig, i det här räkneexemplet räknat i netto.
För att marknaden ska tillåta en sådan låg direktavkastning som 2% behöver fastigheten stå i ett attraktivt område, ex centrala Stockholm. Har vi en fastighet ute på landsbyggden långt från en storstad skulle kalkylen se annorlunda ut. Där skulle en direktavkastning vara 10 %
Om vi då räknar på den affären och den har samma driftnetto skulle det bli

10 x1 mkr 👉 10 mkr

Det tar alltså 10 år att få tillbaka investerat kapital i netto siffror.

Du kan efter köp försöka öka din direktavkastning genom förbättringar. Du kanske kan få högre hyresintäkter på något sätt eller sänka löpande kostnader kraftigt? Fundera alltid på hur du kan förbättra intäktssidan eller kostnadssidan innan köp.

Alla affärer kräver en uträkning. Det är A&O i affärsvärlden. Lär du dig räkna kommer det underlätta för alla dina kommande affärer.
Ut och hitta bra deals 😀

Marknaden styr

När jag började med aktier så förstod inte initialt begreppet marknaden. Vem är marknaden?
Men marknaden är alltså utbud och efterfrågan på en vara eller tjänst.

De två begreppen, utbud och efterfrågan, styr hur allt prissätts i vårt samhälle.
Är det många som är spekulanter på en aktie och vill köpa så går priset upp, är intresset lågt så går priset ner (efterfrågan).
Finns det få som är villiga att sälja sina aktier men många som vill köpa så går priset upp (utbud)
Någonstans finner utbud och efterfrågan en jämvikt, köparna och säljarna kommer överens om ett pris, och försäljningen sker.

Marknaden styr alltså priset!

Analysera aktier – P/E Tal

P/E står för Price / Earnings och är ett nyckeltal inom fundamental analys när du analyserar ett bolag. Du får fram en vinstmutipel genom att dela aktiekursen med bolagets vinst per aktie.

Räkneexempel:
Ett bolags aktiekurs står i 100 kr
Bolaget gör en vinst på 10 kr per aktie

100/10 👉 10

Du får alltså ett P/E-tal på 10. Den multipeln indikerar att det tar 10 år innan du får tillbaka det du har betalt för den aktie du köper, om inte företaget ökar sin vinst såklart. Det blir alltså en avkastning på 10 % av ditt kapital.

En multipel på 8 = 12,5 % avkastning. 8 år innan din investering återbetalt sig
En multipel på 18 = 5,5 % avkastning. 18 år innan din investering återbetalt sig.

Vad som är en “rimlig” nivå på P/E-tal är upp till var och en och bedöma. Men när jag gick på kurser och unga aktiesparare brukade de värdera att 8-14 var en låg värdering av bolaget medan 18-20 var en hög värdering. En gyllene regel brukar vara att börsen i genomsnitt ger en avkastning på 8 %.

Ett högt P/E tal betyder nödvändigtvis inte att det är en dålig affär. Det kan betyda att bolaget inte tjänar så mycket pengar idag men att markanden är villig att betala ett högre pris eftersom det finns en förvantan att bolaget kommer ha en högre vinst i framtiden.

Negativt P/E-tal? Bolaget går med förlust. Vanligt vid läkemedelsbolag som forskar, därav inga inkomst tills produkten är färdig. Då handlas aktien med spekulation om att bolaget kommer göra en vinst längre fram.

Historisk avkastning är ALDRIG en garanti för framtiden. Det är såklart omöjligt att säga hur ett bolag kommer gå i framtiden eller hur marknaden kommer värdera den vinst som bolaget gör.


Olika skatter i Sverige

Förvärvsinkomster (tjänst och näringsverksamhet) hänför sig till arbete 👉 Inkomstskatt.

Kapitalinkomst (avkastning från tillgångar) hänför sig till investerat kapital 👉 Kapitalskatt.

Den ordinarie kapitalskatten 30 procent sedan en skattereform 1991 men sedan år 2012 finns även investeringssparkonto där en skatt dras genom en schablon istället. Det betyder att har du dina värdepapper på ett ISK (Investeringssparkonto) eller en KF (kapitalförsäkring) skattar du enligt schablon.

Den 1 januari 2018 höjdes schablonskatten på ISK. Schablonintäkten beräknas nu genom att kapitalunderlaget multipliceras med statslåneräntan plus en procentenhet.

Här kan du läsa mer om skatten på ISK på skatteverkets hemsida

Hur räknar jag ut schablonavdraget? Läs här på bloggen!

Din

Den 1 januari 2019 ersattes radio- och tv-avgiften till Radiotjänst med en individuell Public service-avgift. Avgiften är 1 % av din beskattningsbara förvärvsinkomst eller högst 1 347 kr.


Airbnb

Att använda appen Airbnb är ett bra sätt att använda ditt boende som en tillgång för att tjäna lite extra pengar.

Kom ihåg att du aldrig får använda Airbnb i hyresrätter. Endast bostadrätter (om BRF tillåter) eller villor är tillåtna objekt.

För att Airbnb skall anses som privatuthyrning har skatteverket vissa kriterier.

Svarar du JA på alla dessa frågor anses uthyrningen INTE som privatuthyrning utan som hotellverksamhet.


Länk till utdrag från skatteverket ovan

Om det är privatuthyrning:

Du har rätt till ett schablonavdrag på 40 000 kr och sedan får du göra ett avdrag på 20% av resterande intäkter. Överskott skattas med kapitalskatt, 30 %.

Om det är hotellverksamhet:

Du måste betala moms på hela din ersättning från uthyrningen, från första kronan. Momsen på uthyrningen är 12 procent. Momsen på priset inklusive moms är därmed 10,71 procent. 30% kapitalskatt från första kronan.

Utöver privatuthyrning med airbnb kan du även investera i fastigheter via bolag i syfte att hyra ut via airbnb. Investeringsstrategin kallas SA (service accommodation). Vanligt i semesterorter, det är ju läge, läge och läge som gäller när det kommer till SA.