Hyra ut bostäder privat och via aktiebolag.

Uthyrning av privatägd bostad, vad gäller?

Riktlinjer under hyreslagen
1. Uthyrning av egen bostad (införd 2013) 👉🏼 Kostnadsbaserad hyra
2. Hyreslagen 👉🏼 Bruksvärdeshyra

Onlinekalkyler hittar du här

1. Uthyrning av egen bostad

Riktlinjer gäller EJ om:
– Hyresrätt som hyrs ut i andrahnad (då är det hyreslagen som gäller)
– Hyresgästen skall använda lägenheten till fritidsändamål
– Uthyrningen sker i näringsverksamhet
– Hyresavtalet är före 2013 (då är det hyreslagen som gäller)

Det är kapitalkostnad och driftkostnad som ligger till grund till en skälig hyra när du förhåller dig till en kostnadsbaserad hyra.

Om hyresgästen vill överklaga görs det hos hyresnämden. Kan ej få tillbaka retroaktivt.

Räkna ut:
Kapitalkostnad
Lägenheten värde: 3 600 000
Skälig avkastningsränta på bostadens marknadsvärde? ”några % över referensräntan” ex: 4%

Driftkostnad
Månadsavgift (-kapitaltillskott*): 6000
Kostnader i lgh, telefon, bredband, el, TV internet: 500
Möblerad? 10-15% i möbelslitage.

*Kapitaltilskott= Den avgift som du betalar till föreningen som inte är sophämtning, städning etc utan faktiskt lån som föreningen har. Den avgiften får alltså inte räknas in i den totala månadsavgiften som du har för ditt boende.

Kalkylen = ( (3 600 000 * 0,04)/12) + 6000 + 500 =18 500 (+ 15%)

= 21 275 kr skälig månadshyra.

2. Hyreslagen

Du kan inte ta högre kostnader än du själv har. Alltså ingen vinst görs på din uthyrning.
Möbelslitage (10-15%) kan dock tas ut. Du skall ta bruksvärdeshyra precis som om du hyr ut en lägenhet som du själv hyr i andrahand.

Om hyresgästen vill överklaga görs det hos hyresnämden. Kan få tillbaka retroaktivt.

Hyra ut två lägenheter? Då gäller kostnadsbaserad hyra på den första lgh och bruksvärdeshyra på den andra.

Mer än två lgh? Då räknas det som näringsverksamhet av skatteverket. Du skattar på 1:a kronan och det går under kapitalskatt, 30 %.

(Exempel ENLIGT HYRESNÄMDEM Skatteverket och hur du ska skatta har andra regler på vad de anser är privatuthyrning)

Exempel 1: En villaägare hyr ut båda lägenheterna i sin tvåfamiljsvilla. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra. (skatt kommer bli enligt näringsverksamhet eftersom du inte bor i 40 % av ytan)

Exempel 2: En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende. Lagen om uthyrning av egen bostad gäller då för den första uthyrningen och hyreslagen för den andra.

Exempel 3: En bostadsrättshavare hyr ut var sitt rum till två inneboende, A och B. A flyttar och det rummet hyrs i stället ut till C. Hyreslagen gäller därefter för båda uthyrningarna eftersom uthyrningen till B är en pågående uthyrning enligt hyreslagens regler och uthyrningen till C inte räknas som en första upplåtelse. 

Länk till beskrivning ovan

Säkerhet: 2,40 m i tak + 2 utrymningsvägar. Det skall kunna brinna i en timme innan branden når nästa längenhet.

Hyra ut en komplementbyggnad?

Det är möjligt att bygga ett attefallshus eller göra en del av garaget som boastad och hyra ut. Dock räknas det inte som privatuthyrning om du hyr ut mer än 10 månader per år. Om det är mer än 10 månader per år är det skatt från första kronan och inga avdrag
Läs mer om bygglov för komplementbyggnader här.

Avdrag du kan göra privat enligt skatteverket om du håller dig inom privatuthyrning och inte övergår till näringsverksamhet.

  • Vid uthyrning av småhus får du först gör ett avdrag på 20 procent av hyresintäkten. Hyr du ut bostadsrätt eller lägenhet får avdrag göras med kostnaden du har för den uthyrda delen.
  • Du får dessutom göra avdrag på hyresinkomsten med ett fast belopp på 40 000 kr.
  • Överskottet beskattas som inkomst av kapital. Skatten är 30 procent.
  • Privatuthyrning innebär att du måste bo på en yta av 40% själv om det är tvåfamiljsvilla. Inneboende i en enfamiljsvilla är 50% av ytan
  • Attefallshus bedöms som fristående byggnad. Måste utnyttjas i privat syfte 2 månader om året (du kan alltså endast hyra ut det 10 månader om året för att skatteverket skall godkänna det som privatuthyrning. Annars blir det enligt näringsverksamhet)
  • Huset är giltligt för rutavdrag. Dock inte attefallshuset.

Länk till beskrivningen ovan om du hyr ut in bostadsrätt via privatuthyrningslagen
Länk till beskrivning ovan om du hyr ut din villa inom privatuthyrningslagen

Så gör du med skatten när du hyr ut din bostad. https://skatteverket.se/hyrautbostad

Publicerat av Skatteverket Onsdag 12 juni 2019

Hyra ut en del av din hyresrätt?

Länk till vad som gäller hittar du här

Svartkontrakt av andrahandsuthyrning är kriminellt och straffbart med fängelse, lag sedan 2018.

Konsekvenser om du bryter mot skatteverkets regler? Du riskerar att bli återbetalningsskyldig samt en straffavgift på 20% av kapitalet. Det finns ett företag som har som affärsidé att hjälpa människor att tjäna pengar på sitt boende och undvika att hamna i skattefällor. Se här!

Äga och hyra ut via bolag, vad gäller?

Hyran sätts i förhandlingar mellan Hyresgästföreningen och de kommunägda fastighetsbolagen och bygger på dessa företags självkostnad. Det blir en norm för hyressättningen hos de privata värdarna.

Kommersiella hyresvärdar måste alltid förhandla om hyran med hyresgästföreningen OM det finns en förhandlingsordning på fastigheten. Om det inte finns en förhandlingsordning så kan hyresvärden och hyresgästen själva komma överrens om hyran. Dock kan hyresgästen alltid vända sig till hyresnämden och pröva hyran om den är “skälig”

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *