Lär dig balansräkning

Vad är en tillgång?
En resurs som förväntas ge ekonomiska fördelar i framtiden. I redovisningssammanhang är tillgångar summan av det bokförda värdet på hela förmögenheten.

Exempel:
Aktier: Direktavkastning i form av utdelning. Värdeutveckling pga kursuppgång.
Fastigheter: Direktavkastning i form av driftnetto. Värdeutveckling pga exempelvis sjunkande räntor, du bidragit med värde (renovering, höjt hyror, skapat fler rum i fastigheten, inflationen.

Vad är en skuld?

Skyldighet att fullgöra en ekonomisk förpliktelse. En skuld kan beskrivas som ett lånat kapital. För att köpa tillgång behövs ibland en skuld skapas.

Exempel:
Banken ger dig lån för att köpa en fastighet. En skuld har uppkommit.

Balansräkningen används inom redovisning och visar vilka tillgångar som finns i företaget och hur de är finansierade.

Eller som Robert Kiyosaki enkelt hade sagt: “En tillgång är något som du äger som ger dig pengar i fickan. En skuld är något som du äger som tar pengar ur din ficka”

När vi nu har lärt oss skillnad mellan tillgång och skuld är det också viktigt att titta på

Intäkt – de sammanlagda inkomsterna som hör till en viss tidsperiod.
Kostnad de sammanlagda utgifterna som hör till en viss tidsperiod

Resultaträkning används inom redovisning och är en rapport över intäkter och kostnader under en viss period.

Eller som Robert Kiyosaki enkelt hade sagt:  “intäkter är pengar till din ficka, kostnader är pengar ut ur din ficka. Resultatet, eller kassaflödet, är det som blir kvar när alla kostnaderhar betalats med intäkterna.”

När intäkter är större än kostnader så uppstår en vinst. En vinst är en tillgång och hamnar på balansräkningen.

Hur fungerar ekonomi?

Vart tar pengar vägen när de förlorar värde? Hur kan pengar bara skapas helt plötsligt?

Det jag har förstått är att produktivitetstillväxt styr landets ekonomiska utveckling.

Bruttonationalprodukt (BNP) är ett mått på den totala ekonomiska aktiviteten i ett land under en tidsperiod.
Varje transaktion är en ekonomisk aktivitet. Varor (mjölk, bilar, möbler) tjänster(hårklippning, städning, försäljning av hus) eller finansiella tillgångar (aktier, obligationer, derivat) byts mot pengar eller ett lån (kredit).
Summan av alla krediter, kostnad för krediter samt pengar spenderade på varor, tjänster eller finansiella tillgångar mäts i BNP och speglar landets produktivitetstillväxt.
I varje marknad finns säljare och köpare. Marknaden styr priset på varor, tjänster och finansiella tillgångar.

En intressant myndighet är centralbanken som kontrollerar hur mkt pengar det finns i samhället och även räntenivån. I Sverige heter centralbanken “riskbanken” Genom att trycka pengar och justera räntan skapar riskbanken inflation.

Balansen för att en ekonomsik bubbla inte ska “explodera” samt att landet inte ska gå i depression sker genom deleveraging.
Deleveraging är “minskad skuldsättning”. Reflation och disinflation är två sätt att åtgärda ekonomin. Centralbanken kan trycka pengar och justera räntenivåerna. Men här är en vikitig balans. Att trycka för mycket pengar kan leda till till situationen vi hade i tyskland under mellankrigstiden. En sund balans mellan inflation och deflation behövs för en stabil och hållbar ekonomi.

Här kommer en fantastisk förklaring av Ray Dalio på hur ekonomin fungerar!

How The Economic Machine Works
by Ray Dalio

Arbetsgivaravgifterna 2020, 31,42% av lönekostnaden.

Arbetsmarknadsavgift: Finansierar arbetslöshetsersättning och arbetsmarknadspolitiska åtgärder, alltså insatser politiskt för att få ut fler invånare på arbetsmarknaden. 2,64%

Arbetsskadeavgift: Arbetsskadeförsäkringen som går till personer som blivit sjuka eller råkat ut för olyckor i samband med sitt arbete. 0,2%

Sjukförsäkringsavgift: Bland annat sjukpenning, sjuklön, sjukersättning, graviditetspenning och rehabilieringspenning. 3,55%

Allmän löneavgift: Skatt på lön, ej kopplad till några förmåner i socialförsäkringssystemet. 11,62%

Efterlevandepensionsavgift: En pension som betalas ut till familjen till en person som har gått bort. 0,6%

Föräldraförsäkringsavgift: Föräldrarpenningen och kostnader i samband med den. 2,6%

Rot & Rutavdrag

ROT står för renovering, ombyggnad och tillbyggnad.
RUT står för rengöring, underhåll och tvätt.

År 2019 är det 30 % av arbetskostnaden av den tjänst du anlitar i ditt hem. De 30 % är en subvention från staten. Rot- och rutavdraget räknas ihop och är sammanlagt max 50 000 kronor per person och år. Om du kan ta del av avdraget eller inte beror på hur mycket skatt du har betalat in under året och vilka andra avdrag du har gjort. Både inkomst av tjänst samt kapitalinkomster räknas till den potten.

Tänk på att du inte inte göra rut&rot avdrag för den skatten som motsvarar public service-avgiften, begravningsavgiften & den allmäna pensionavgiften.


Hur mkt betalar jag i skatt på min ISK/KF

Nu när vi går i deklarationstider är det intressant att förstå vad du betalar för skatt på dina investeringar.
Jag investerar hos en nätmäklare som räknar ut skatten åt mig och skickar in till skatteverket. Men vill du precis som jag ha förstå och då ha kontroll över vad du betalar så räknar vi ut tillsammans här:

Nedan beskriver jag skatten som du betalar på ditt investeringssparkonto (ISK)

Det du behöver veta för att räkna ut schablonintäkten

Kapitalunderlag: Hur mkt var din portfölj värd vid varje kvartal? Hur mkt har du stoppat in under året? Dela detta med 4 för att få ett genomsnitt

Stadslåneräntan (30 november året före beskattningsåret ) + 1%. Om statslåneräntan plus de 1 procentenheterna blir lägre än 1,25 tillsammans kommer schablonintäkten automatiskt att höjas till just 1,25 %.

Kapitalunderlaget multiplicerat med statslåneräntan = Schablonintäkten, den kommer bli beskattad med 30 % och den siffran är det du ser på din deklaration.

Räkneexempel:
ISK värde vid vaje kvartal under året= 10 000 + 15000 + 20 000 + 25 000= 70 000
Insättningar under året: 15 000
Kapitalunderlaget = 70 000 + 15 000 =85 000 / 4 = 21 500
Stadslåneräntan ( 30 nov året innan ) = + 1% blir det mindre än 1,25 % blir schablonskatten 1,25 %.

21 500 * 0,0125 = 268,75 = Schablonintäkten
268,75 * 30% = 80,625 = ISK skatten för året.

Nedan beskriver jag skatten som du betalar på ditt kapitalförsäkring (KF).

Du behöver veta följande:

  • Ingående värde på försäkringen den 1 januari .
  • Insättning under kvartal 1: 100% av beloppet
  • Insättning under kvartal 3: 50% av beloppet
  • Statslåneräntan 30 nov (året innan)+ 1 %. Eftersom det finns en undre gräns på 1,25 % kan dock inte schablonskatten bli lägre än 1,25 %

Räkneexempel:
KF värde vid årskiftet= 10 000
Insättningar under året: 15 000+50 000= 55 000
Kapitalunderlaget = 10 000 +15 000 + 25 000 = 50 000
Stadslåneräntan ( 30 nov året innan ) = + 1% blir det mindre än 1,25 % blir schablonskatten 1,25 %.

50 000 * 0,0125 = 625 = Schablonintäkten
625 * 30% = 187,5 = KF skatten för året.

SSK i Norge

Nya skatteregler i Norge 2019

Den nya regel innebär att man blir beskattat med kildeskatt på 25 % där trygdeavgiften på 8,2 procent ingår. Med denna skatt kan man inte göra några avdrag och behöver då inte heller lämna in en skattemelding (deklaration) i Norge.  Lär mer på skatteetatens hemsida.  Kildebeskattning.
Det går då INTE att göra några avdrag som tidigare var möjligt! Matavdrag och standardfradag. Du måste även förmånsbeskatta resor och boende.

Övrigt Pension
Som svensk i Norge måste du ha jobbat och bott i landet i minst tre år och varit medlem i ”Folketrygden” för att få allmänpension.
När det är dags att gå i pension så ansöker du om pension hos pensionsmyndigheten i det land där du bor i.
Tjänstepension förhandlar du med arbetsgivaren om.

Så sätter du hyran som hyresvärd

I Sverige har vi något som bruksvärdessystemet till grund för hyresnivåer. Det ska vara lika hyror för likvärdiga bostäder. Bruksvärdessystemet innebär att hyran baseras på lägenhetens standard, kvalitet och service.
Hyror i Sverige ska vara skäliga och bruksvärdesprincipen är ett sätt att spegla vad de boende värderar. Hur en skälig hyra defineras är “likvärdig lägenhet ska ha lika hyra”. Förhandlingen sker mellan 3 parter, Hyresgästföreningen (boendekonsumenters representant), fastighetsägarna ( hyresvärdens representant) samt ett allmännyttigt bostadbolag som ägs av kommunen i fråga (kommunens bostadsbolags representant)

Lägenhetens standard -storlek, modernitetsgrad, planlösning, läge inom huset, reparationsstandard och ljudisolering.

Faciliteter – hiss, sopnedkast, tvättstuga, särskilda förvaringsutrymmen, god fastighetsservice, lekplats, garage eller parkeringsplats som tillhör lägenheten.

Övriga faktorer – läge, miljö, kommunikationer

För nyproduktion

Det finns 3 sätt att gå tillväga när en fastighetsägare skall sätta hyror på nyproduktion

Ett av alt. är att: Hyresvärden själv sätter hyran tillsammans med hyresgästen. Fastighetsägarna (om man är medlem där) kan hjälpa till att se till att hyran blir skälig och enligt brukvärdesprincipen.

Ett andra alt är att: Förhandla med hyresgästföreningen enligt brukvärdesprincipen.

Ett annat alt. är att: Hyran sätts enligt “presumtionshyra” som grundar sig på produktionskostnaderna. Men då är hyran låst i 15 år. Efter den tiden sätts hyran enligt bruksvärdesprincipen

Läs om hyresförhandlingar här

Övrigt
Enligt hyreslagen har hyresgästen rätt till ett förråd i fastigheten. Minst 1 kvm.

Källor:
Hyreslagen
Hyresgästföreningen
Fastighetsägarna

Förråd-diskussion:
https://www.hemhyra.se/tips-rad/forvaring-har-ar-dina-rattigheter/
https://lawline.se/answers/hyresgastens-ratt-till-forrad

Investera eller sök kapital med Crowdfunding “gräsrotsfinansiering”

Crowdfonding är ett sätt att fininsiera sin idé eller på andra sidan av investeringen ett sätt att få ränta på sitt kapital. Det blir alltå ingen bank som mellanhandel utan det blir alltså investeraren och finansieraren som möts direkt, oftast via en plattform.
Exempel på olika plattformar:

Kameo
Tessin
SBPNordic

Investera i projekt

Tänk på att alla investeringar innebär en risk där du kan bli av med hela din investering och att historisk avkastning aldrig är en garanti för framtiden.
Det är ett enkjelt och passivt sätt att få ditt kapital att växa. Kika in hos de olika plattfromarna och hitta ett projekt som du skulle kunna tänka dig att lägga dina pengar på.

Sammanfattning:
SBP Nordic (8-16% avkatsning)
Projekt även utanför Norden
Minsta investering 10 000

Tessin (9-13% avkastning)
Projekt främst i Sverige
Minsta investering 20 000

Kameo (5-15% avkastning)
Projekt i Norden
Minsta investering 500 kr

Crowdlending = Företag erhåller lånat kapital från investerarna i utbyte mot ränta. Investerarna får ingen kontoll över bolaget utan har endast rätt till den utlovade räntan.

Crowdfunding = Investerare köper aktier i företaget. (dvs de får rösträtt och de får % av avkastningen i företaget beroende på andelen de äger)

Få kapital till din idé

Regelverket har samtliga plattformarna tolkat som att vi som låntagare kan låna kapital från upp till 200 olika långivare per investering.

Vem kan ansöka om crowdfunding? Här är punkter som plattformarna granskar företaget på inför att de godkänner investeringen publiceras

  • Ledande roll i företaget, så som att är man är VD, styrelsemedlem eller suppleant i styrelsen
  • Du skall ha namnteckningsrätt i företaget ensam eller tillsammans annan person
  • Registreringsbevis
  • Ägarstrukturen, organisationsstruktur
  • Balansräkning
  • Budget
  • Årsredovisningar
  • Ytterligare dokumentation kan krävas beroende på projekt

Processen?

Låneansökan -Samla in nödvändig information.

Låneerbjudande- Granska och godkänn villkoren i låneerbjudandet

Få finansiering- Ditt lån listas på plattformen och marknadsförs mot alla registrerade investerare.

Säker hantering- Alla räntebetalningar utförs på ett säkert sätt och hanteras av plattformen som har tillstånd av FI.


Kostnad? Ett fast arvode för arbetet de gör i processen och en procentsats av det insamlade kapitalet som betalas av de som söker finansiering. Denna kostnad är i dagsläget generellt högre än kostnaden för ett banklån. Det är det kapitalsökande företagets kredibilitet och den bedömda risken för investeraren som avgör priset på finansieringen kommer det alltid att vara billigare för större och etablerade företag att söka finansiering än för startups. Det framgår inte exakt på plattformarna vad räntan förväntas bli utan varje fall prövas. Men runt 6-9 % för etablerade företag och 7-10 % för mindre företag.

Vem sätter räntan och avkastningen?
Plattformarna bedömer och sätter en målavkastning på projektet och fast ränta på lån.

Begrepp inom fastighetsinvesteringar

När du ska räkna på fastigheter kommer en mängd begrepp som du måste känna till för att förstå vad det är du räknar ut. Här är det jag har lärt mig på vägen i mitt fastighetsinvesterande. 🏡

Driftkostnader = Den kostnad det innebär att driva fastigheten. Ex: el, vatten, avlopp, uppvärmning, försäkring, sophämtning och fastighetsskatt. Vanligtvis betalar hyresgästen internet och kabel-tv. Räntekostnader, amortering och periodiskt underhåll ska inte räknas med.

NOI= Net operating income = Driftnetto 👉 Term som syftar på intäkter minus driftkostnader.
Hyror= 500 000, driftkostnader 150 000 👉 NOI = 350 000

Avkastning:
Gross Yield 👉 term som används i UK och speglar inkomsterna på fastigheterna i förhållande till priset.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Pris på fastigheten £100 000 👉 5000/100 000
Gross yeild = 5%

Net Yeild 👉 term som används i UK för att skildra förhållandet mellan driftkostnaderna samt räntekostnaderna till priset på fastigehten.
Ex: Hyresintäkter £5 000, Driftkostnader + räntekostnader: £1,000 Pris på fastigheten £100 000 👉 4 000/100 000
Net yeild= 4%

Cap rate (term från USA) = Direktavkastning 👉 speglar förhållandet mellan driftnettot och priset.
Ex: Fastigheten kostar 10 mkr och har ett driftnetto på 1 mkr 👉 1/10=0,1
Direktavkastning = 10%

ROI (term från usa)=return on investment= avkastning på eget kapital.
Säg att du köpt en fastighet för 10 mkr. Du har fått 80 % belåning. Du har då betalt 200 tkr. Men du fick renovera bostaden med 100 tkr. Du har då totalt lagt ut 300 tkr.
5 år senare ska du sälja din fastighet och du får 20 mkr. Den har alltså ökat med 100% i värde. Men hur många % har fått på ditt eget kapital?
Du la in 300 tkr och du får 15 mkr i handen efter du betalt skatt och betalt tillbaka banken.

Två alternativ att räkna:

Du drar bort 300 tkr som du från början investerade. De tillhör ju inte vinsten.
15 mkr – 300 tkr = 14,7 mkr
14 700 000/300 000 = 49 = 4 900%

15 mkr/300tkr=50, 50-1= 49, =4 900%

Dina 300 tkr har ökat i värde med 4900 procent.
ROI= 4900%

Du kommer märka när du räknar att ju lägre egen insats du går in med ju högra ROI kommer du att få. Det är därför fastighetsinvestering är fantastiskt då det går att få så hög finansering och du kan gå in med mindre eget kapital vilket gör kalkylen bättre (men innebär också en högre risk).
Vilken annan investering kommer banken låna så höga procent



Analysera en fastighetsaffär

Grunden när du analyserar en affär ligger i att räkna!

I exemplet nedan räknar jag på vad jag värderar en fastighet till för att veta om jag gör en bra investering.

Fakta
Fastigheten ger ett driftnetto på 1 mkr. Alltså hyrorna minus vad det kostar att driva fastigheten. Marknaden värderar en direktavkastning på 2% för det området fastigheten står på.

Kalkyl:
Med de två variablerna kan jag beräkna värdet på fastigheten.

2% ger en mutipel på 50.
För att göra om % till en multipel får du tänka hur många gånger 2 går i 100.
Ex: 10% ger en mutipel på 10
9% ger en multipel på 11,1 (cirka)
8% ger en multipel på 12,5
4% ger en multipel på 25.

Vi tar multipeln på direktavkastningen i förhållande till driftnettot.
50 x 1 mkr 👉 50 mkr

Fastigheten är alltså värd 50 miljoner och priset är värderat efter vad affären gör för direktavkastning. Vad står direktavkastningen för? Jo det betyder att det tar 50 år för affären att betala av sig, i det här räkneexemplet räknat i netto.
För att marknaden ska tillåta en sådan låg direktavkastning som 2% behöver fastigheten stå i ett attraktivt område, ex centrala Stockholm. Har vi en fastighet ute på landsbyggden långt från en storstad skulle kalkylen se annorlunda ut. Där skulle en direktavkastning vara 10 %
Om vi då räknar på den affären och den har samma driftnetto skulle det bli

10 x1 mkr 👉 10 mkr

Det tar alltså 10 år att få tillbaka investerat kapital i netto siffror.

Du kan efter köp försöka öka din direktavkastning genom förbättringar. Du kanske kan få högre hyresintäkter på något sätt eller sänka löpande kostnader kraftigt? Fundera alltid på hur du kan förbättra intäktssidan eller kostnadssidan innan köp.

Alla affärer kräver en uträkning. Det är A&O i affärsvärlden. Lär du dig räkna kommer det underlätta för alla dina kommande affärer.
Ut och hitta bra deals 😀